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楼市开展“拉网式”整顿?银行“切割”房贷央媒发文风向变了

编辑:admin时间:2021-03-31 11:18点击数:

  深圳2月初发了全市3595个小区二手房参考价,对不少热门小区来说,住建局给出的参考价,几乎相当于市场价的7折。

  随后,官方确认:二手房参考价一年发一次,中介挂牌价不能超过这个价格,银行将根据参考价放贷。

  这一招出乎很多人的意料,限价的政策有很多,但银行根据参考价来放贷,就意味着房产评估值和市值同样也要打7折,即便业主和购房者私下通过双合同来规避,照样少不了巨额的现金首付。

  也就是说,二手房参考价直接打掉了热门小区房源的“金融属性”,强行“去杠杆”。

  2月20日,深圳又追加政策补丁,离婚分割房产给无资格一方,另一方3年内不得在深购房,按照最新的补丁政策,如果通过离婚析产的方式,把房子分割给无购房资格一方,则有购房资格一方3年内也不能再买房。

  在广州,四大行的利率已经全线%。比如光大银行,首套房贷利率就直接从上月的加点25bp直接加点到了75bp,大涨50个基点,二套也直接上调35个基点。

  上海发了一份意见,封堵假离婚,对增值税的“2改5”,即将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

  杭州发布通知,目标直指“打新热”,落户未满5年限购套数从2套降为1套,且房子赠与他人需满3年后才有购房资格;在限售方面,中签率低于10%的楼盘,产证满5年才可出售。

  在北京,已经开始要求银行对2020年下半年以来新发放的个人消费贷款和个人经营性贷款合规性开展全面自查。

  南至珠三角,东至长三角,北至京津冀,这张“网”拉得足够大,力度也远远超出我们的预期。

  据不完全统计,2021年以来,各地出台房地产调控政策已经累计达60余次。具体而言,2月上旬各地房地产调控超过20次,1月累计发布房地产调控政策超过40次。

  如此高频率的调控措施,还是在年初短短一个月内出现的,按常理,春节期间是政策的“清淡期”,今年却很反常,从南到北,全国几乎同步“加码”。

  先是央行出手,1月份开始实施房地产贷款集中度管理制度,给每一家银行规定了“房地产贷款余额占比”和“个人房贷余额占比”。

  比如,六大国有大行(工农中建、邮政、交通)、国家开发银行为第一档,两个上限分别为40%和32.5%,在5档中最高,这个集中度管理制度,蓝白已经解读过很多次,这里就不赘述。

  随后,广州银行业被当地金融监管窗口指导,个人按揭贷款被“双管控”:要求新增个人住房贷款占比不能超过12.6%,每个月新增个人住房贷款额度不能超过2020年10月、11月、12月三个月(四季度)的平均放款额度

  上海地区的大行也已经出现额度用完,本月停贷的现象。此外,工商银行面向上海地区的、购买一手二手及法拍房等个人住宅(商用除外)中所缴纳税费的分期贷款产品正被全面叫停。

  合肥多家银行二手房业务出现调整,交行、渤海银行已暂停二手房贷款业务,具体恢复时间待定。除此之外,大部分银行放款时间都比较慢,比如建设银行,最慢要半年;工商银行、招商银行、邮政储蓄银行表示,放款时间在3个月左右。

  经营贷,本来是提供给中小企业主的优惠扶持措施,但很多投机客却想办法贷出来再买房。

  有媒体曾梳理过流入楼市的路径:先为客户注册或过户一家公司,并伪造经营流水,让客户“变身”经营者。然后找垫资公司为客户提供一笔过桥资金来全款买房。待房子过户到购房者名下后,再将房子作为抵押物,向银行申请经营贷来偿还过桥资金。

  名下注册公司,找过桥资金,全款买房,把房子抵押出去,把高利率的房贷给置换掉,换成低利率、长期限的经营贷,这样的算盘打得不可谓不精。

  近期,上海、北京都要求严格审核首付款资金来源和偿债能力,防止借款人通过消费类贷款、经营性贷款等渠道违规获取个人住房贷款首付款资金。

  多数银行个贷业务经理也都确认,在监管加强的背景下,近期经营贷利率有所上调:“之前利率是4.35%,现在普遍是4.65%,4.35%理论上也可以做,但是审核趋严之后,几乎没有人能达到这个条件。”

  央行数据显示,2020年三季度末,人民币房地产贷款余额48.83万亿元,同比增长12.8%,比上季末低0.3个百分点,连续 26个月回落,前三季度增加4.42万亿元,占同期各项贷款增量的27.2%,比上年全年水平低 6.8个百分点。

  与48万亿房贷做“切割”,这需要银行有“壮士断腕”的决心,从近期的限房贷、限经营贷的措施来看,金融体系已经表现出了坚定的态度。

  央媒《经济参考报》2月23日发了一篇文章,名字叫《房地产金融监管政策意在建立长效机制,调控政策将持续从严》,梳理了近期楼市调控的轨迹,文中还透露了未来房地产市场的“风向”。

  文章指出:房价涨跌与涉房贷款增速具有较强的相关性,未来住房金融调控将更聚焦重点城市,突出结构性特点,而非“一刀切”。未来政策主线重在建立规范和长效机制,会取得比以往注重金融总量调控更好的政策效果。

  1,热点城市诸如京沪广深、长三角珠三角的强二线城市,环沪、环深炒作风气较重的三四线城市,会成为调控的重点瞄准对象。

  以前调控,控的是现状,控的是银行存量,措施一箩筐,一阵风过后,丝毫不影响房产作为优质抵押品的“真香”地位,银行、房企、购房者,都甘之若饴。

  但近两年来,政策越来越倾向从供给、需求、金融多个角度出手,而不只是提高限购门槛,大规模供应保障房和公租房,放宽落户,集体土地入市,遏制假离婚,包括银行跟“房贷”做切割,都是创新性的举措。

  对楼市来说,土地是供给,租赁是渠道,房贷是金融,只有多个方面共同入手,才能把隐患“消弭于无形”。

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